目前，个人投资者可以通过三种方式参与投资公募REITs：场内或场外首发认购、场内交易、基金通平台的份额转让。今天我们就和大家介绍下上述三种参与方式。
场内/场外首发认购
目前，公募REITs主要面向三类投资者募集资金：战略投资者（主要为基础设施项目原始权益人）、网下投资者（专业机构投资者）和公众投资者（包括个人投资者及一般机构投资者等）。在首发阶段面向个人投资者的配售比例不高，从目前已上市的28只公募REITs来看，战略投资者配售比例的简单算术平均值为67.72%，网下投资者的为22.81%，公众投资者的仅为9.47%（数据截至2023年8月）。
个人投资者可以通过场内和场外两种方式参与公募REITs的首发认购。参与场内认购的，需要开通场内证券账户（股票账户或场内基金账户）；参与场外认购的，需要开通场外基金账户。
个人投资者参与认购公募REITs，目前主要采用“金额认购，份额确认”的方式，即投资者先投入一定金额（需要不低于规定的单笔最低认购金额），在扣除认购费用之后，按照基金份额的发行价格确认买入的基金份额数量。
► 认购金额方面，面向个人投资者，不同公募REITs所要求的最低认购金额可能会有所差异。目前，单账户首次认购公募REITs的最低金额要求通常为100元或1000元。
► 认购费用方面，不同公募REITs采用的认购费用结构可能存在差异。一般而言，如果认购金额位于某一区间之内，则按照约定的固定费率收取费用；当超过某一特定数值时，则是收取一笔固定费用。例如，某公募REITs的《发售公告》规定，若个人投资者的认购金额小于1000万，认购费率为0.5%；若大于等于1000万，则为每笔收取固定认购费1000元。
► 发行价格方面，与普通公募基金常见的按面值1元发售不同，公募REITs的发行价格受其拟持有的基础设施项目估值、发行份额等因素的影响。因此个人投资者参与认购公募REITs，不能仅看认购价格的绝对值大小，更应该综合考虑公募REITs的基础设施项目基本情况、估值等因素。
场内交易
除了通过场内/场外的方式参与首发认购之外，个人投资者还可以通过场内交易的方式投资公募REITs，这也是目前个人参与公募REITs投资的主要方式。场内交易不会增加公募REITs的总份额，其实是基金份额在不同投资者之间进行转让交易。
一般而言，公募REITs在成立之后会选择在证券交易所上市。公募REITs上市后，个人投资者在场内认购的基金份额，可以直接参与场内交易；使用场外基金账户认购的，则可以通过转托管至场内后进行交易。
和场内买卖股票的方式类似，个人投资者可以通过竞价、大宗和询价等交易所认可的方式买卖公募REITs。不同的交易方式对应着不同的申报时间和数量要求。采用竞价交易方式的，交易时段与股票交易时段一致，每个交易日的9:15至9:25为集合竞价时间，9:30至11:30、13:00至15:00为连续竞价时间。目前要求的单笔申报数量均应为100份或其整数倍。
► 成交价格方面，交易所目前对公募REITs单日的价格涨跌幅进行限制。一般而言，公募REITs上市首日的涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅度限制比例为10%。采用竞价交易的，在价格涨跌幅范围以内的为有效申报价格。例如，某只公募REITs前一交易日的收盘价为9元，那么下一个交易日的有效报价区间为8.1元至9.9元。
基金通平台的份额转让
沪深交易所目前均建立了基金通平台，开通场外基金账户的个人投资者可以通过其进行公募REITs的份额转让。该平台目前不对投资者收取费用。
具体而言，个人投资者可以通过已开通基金通平台业务权限的基金销售机构与做市商进行基金份额转让，但投资者之间目前不能直接进行基金份额的相互转让。目前，基金通平台仅支持投资者将场外认购的公募REITs份额进行转让卖出，后续何时推出投资者买入基金份额等功能由交易所另行通知。
► 转让方式方面，基金通平台目前支持投资者通过报价、询价（上交所）两种方式转让卖出基金份额：
报价转让，是指做市商发出报价，投资者提交转让申请并与做市商发出的报价达成成交。
询价转让，则是投资者向做市商发出询价请求，做市商做出回应报价，投资者提交指令并达成成交。
► 转让时间方面，基金通平台目前的转让时间为每个交易日9:30至11:30、13:00至15:00。交易所可以根据市场发展需要调整转让时间。
最后，我们用下图总结下个人投资者目前参与公募REITs投资的主要方式：
参考文献及法规：
1. 上交所，《关于基金通平台开通询价转让业务的通知》
2. 上交所，《一图看懂｜上交所基金通平台份额转让相关规则》
3.《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务指南第2号——存续业务》
4.《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指南第 3 号——交易业务》
5. 深交所，《投资者入市手册（基础设施公募REITs篇）》
6. 《证券投资基金业务指引第3号——基金通平台份额转让》
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