定期报告是个人投资者了解公募REITs的重要窗口，很多我们关心的问题都能从中找到答案。例如，这只公募REITs过去一年“赚”了多少钱？分红情况怎样？投资者持有期间付出的成本又有多少？但是一份定期报告内容庞杂，我们应该如何找到那些值得重点关注的信息呢？今天我们就带大家一起解码公募REITs的定期报告，重点看看公募REITs的分红收益和费用成本是怎么算、怎么收的。
分红收益怎么看、怎么算？
投资公募REITs，现金分红是一笔比较重要的收益。按照法规，公募REITs应该将90%以上的年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。个人投资者从公募REITs中取得的现金分红，目前免于缴纳个人所得税。
公募REITs通常会在定期报告的“基金收益分配情况”章节中披露当期及近三年的分红情况，包括可供分配金额和实际分配金额。下图是某公募REITs在2022年年报中披露的收益分配情况，我们可以看出，2021年该公募REITs的可供分配金额接近0.93亿元，并在2022年期间进行了收益分配，金额同样接近0.93亿元，分红比例接近100%。
2022年某公募REITs的收益分配情况
数据来源：XXXREITs2022年年度报告，仅作示例，不作为投资建议。
另外，我们还可以读到，2022年该公募REITs的可供分配金额接近1.6亿元，但未在2022年期间对该笔金额进行分配。进一步结合分红公告，该公募REITs在2022年年报披露后不久对该笔金额进行了分配，分红比例同样接近100%。
不难看出，可供分配金额影响着我们持有公募REITs能够获得的分红收益的多与少。那么可供分配金额和净利润是什么关系呢？
其实，可供分配金额并不等同于公募REITs每年实现的净利润，而是在其基础上进行合理调整后得到的金额。公募REITs一般会在年报中披露当年可供分配金额的计算过程。如下图所示，2022年某公募REITs的合并净利润接近0.39亿元，通过加回当期的折旧和摊销金额、调增/调减项等，最后得到的可供分配金额接近0.87亿元。结合其他REITs的年报，可以看到目前公募REITs的可供分配金额一般会大于当期的净利润。
某公募REITs的可供分配金额计算过程
数据来源：XXXREITs2022年年度报告，仅作示例，不作为投资建议。
将净利润调整为可供分配金额，其中一个很重要的步骤就是将当期部分未带来实质现金流出的成本项加回去。这一调整体现出目前公募REITs在进行收益分配时的“应分尽分”原则，即尽可能地将每期产生的运营现金流通过现金分红的方式分享给投资者。
费用怎么算？
投资公募REITs，我们还需要关注持有期间的成本。由于目前采用“公募基金+ABS”的产品交易结构，公募REITs除了在基金层面收取管理费和托管费之外，也可能会在ABS层面收取管理费和托管费。此外，负责底层基础设施项目日常运营工作的运营管理机构也会收取一定的运营服务费用。
公募REITs的管理费收费结构
总结来说，目前公募REITs的基金管理费一般有三种收取方式：
按照基金净资产的一定比例收取费用。
按照某种经营指标的一定比例收取费用，例如营业收入、净收入、可供分配金额等。
事先将某个经营业绩指标作为基准，以每年超出该基准的部分收取一定比例的费用。
目前公募REITs通常会采用上述两种及以上的方式收取管理费用，因此不同产品的管理费收取结构可能会存在差异。例如，某公募REITs会收取固定管理费和浮动管理费，其中固定管理费包括两部分：一部分是收取已披露的前一个估值日基金净资产的0.115%，另一部分是收取已实现营业收入的1.37%。浮动管理费则是收取实际营业收入与发行时预测营业收入之间差额的30%。如果实际的营业收入没有超过发行时预测的，则不收取该部分费用。
目前，公募REITs的定期报告一般会有单独的章节说明产品的费用收取情况。将费用（管理费+托管费）进行加总后除以公募REITs的基金净资产，我们可以大体上得出其综合费率水平。例如，根据某公募REITs的2022年年报，其收取的管理费和托管费合计接近0.11亿元，期初时点的基金净资产规模接近18.6亿元，那么综合费率约为0.59%。
按照上述计算方式，2022年，11只成立于2021年的公募REITs的综合费率水平集中分布在0.25%-0.75%之间。截至今年8月底，根据Wind数据，在公募基金市场，货币型基金的综合费率平均为0.34%，债券型基金为0.46%，权益型基金（偏股混合型+普通股票型基金）为1.4%。不难看出，公募REITs的整体费率水平与债券型基金较为接近。
公募REITs与其他类型公募基金的费率水平比较
数据来源：Wind，公募REITs年报
值得注意的是，2022年有两只公募REITs的综合费率低于0.1%，这是因为其减免了部分管理费和托管费用，属于非常态事项。例如，2022年某只公募REITs的综合费率约为0.01%，该产品的底层基础设施项目对租户实行了租金减免，为了避免这一事件对投资者的分红收益造成影响，因此减免了当年的管理费用。不过，该公募REITs同时提示投资者，本次的租金和费用减免仅适用于2022年1季度的疫情及政策情况，不属于常态化机制安排，因此不代表对投资本金不受损失或取得最低收益的承诺。
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