现金分红是投资公募REITs获取收益的重要方式，因此公募REITs的分红回报率也是投资者比较关注的指标。衡量公募REITs的分红回报率，目前通常采用净现金流分派率这一指标。今天我们就和大家一起了解下，净现金流分派率这个指标应该怎么算、怎么用。
净现金流分派率怎么算？
站在投资者的角度来看，净现金流分派率衡量的是，我们每年收到的分红回报与付出成本之间的关系。目前，公募REITs在首发募集阶段，通常会在《招募说明书》中对未来几年的净现金流分派率（也有部分《招募说明书》称之为现金分派率、派息率等，计算逻辑大体一致）进行测算。计算公式为：
净现金流分派率=年度可供分配现金流/目标不动产评估净值
分子端，是指公募REITs的年度可供分配现金流。公募REITs的《招募说明书》通常会有专门的章节“现金流测算分析及未来运营展望”，对底层项目未来的可供分配金额进行测算。
可供分配金额是在净利润的基础上调整计算出来的，其中一个重要的步骤就是加回当期没有带来实质现金流出的成本项。这是因为，部分罗列在财务报表上的当期成本，并不一定会带来当期的现金流出。例如，假设某只公募REIT为了获得一条高速公路30年的经营权利，一开始付出了30亿的成本。但是这30亿并不会在一开始就全部确认为成本，而是分摊到未来若干年的时间里进行确认，例如分30年、每年确认1亿的成本。
分母端，是指公募REITs的预期募集规模。需要注意的是，由于公募REITs的发行价格是通过询价确定的，因此预期的募集规模并不一定完全等同于实际的募集规模。
公募REITs的《招募说明书》通常会基于测算出来的现金流情况和预期募集规模，给出预测的净现金流分派率。例如，某公募REIT在《招募说明书》中预测2021年和2022年的可供分配金额分别为9100多万元和9200多万元，预计募集规模为22.3亿元，基于此计算出来的预测净现金流分派率分别为4.1%和4.16%。这意味着，在基础设施项目经营符合预期的前提下，投资者参与了该公募REIT的首发认购，未来两年的预期年化分红回报率为4%左右。
如果我们参与了公募REITs的首发认购，那么就可以参考公募REITs在《招募说明书》中披露的预测净现金流分派率。不过，需要注意的是，《招募说明书》里披露的净现金流分派率是基于各种假设条件测算出来的，具有不确定性，因此不能将其视为基金管理人的收益承诺。
如果我们打算从二级市场买入公募REITs，又应该怎么去估算这笔投资的分红回报率呢？
分母端应该替换成我们在二级市场的买入价格。分子端方面，我们可以使用近一年的可供分配金额数据进行测算，衡量我们该笔投资的年化分红回报率。
例如，某公募REIT在2022年的实际可供分配金额为3亿元，基金总份额为5亿份，那么单一基金份额的可供分配金额为0.6元/份。假如投资者2023年在二级市场买入的价格为8元，那么净现金流分派率大约为7.5%。
通过二级市场买入公募REITs，我们需要注意，如果买入价格大幅高于发行价格，也就是买入成本变高了，我们的净现金流回报率有可能会相应地被拉低了。例如，某公募REIT的发行价格为13.38元，预测的净现金流分派率为8.52%。但是该公募REITs在上市后，二级市场买入价格一度涨到了19元。如果我们选择在此时买入，那么净现金流分派率就会被拉低至5.98%。
净现金流分派率怎么用？
那么，我们是不是可以简单地认为，净现金流分派率越高的公募REITs，其投资价值越高呢？答案当然是不能。
一个重要的原因在于，不同公募REITs的净现金流分派率存在差异，有可能是因为底层基础设施项目的期限长短不同，并不一定意味着基础设施项目的基本面之间存在差异。
假设，同时有两个公募REITs摆在我们面前，其中一个的净现金流分派率接近13%，另一个的净现金流分派率为12%。虽然这两只公募REITs每年的净现金流分派率存在差异，但是投资者只要从首发时买入、并一直持有至到期的话，预期的年化收益率却均为5%。原因在于，二者的剩余存续期限不同，一个为10年，另一个为11年。因此，如果所持基础设施项目的剩余经营期限不同，我们不能简单地将公募REITs的净现金流分派率进行直接比较。
10年期公募REIT每年的派现金额过程
11年期公募REIT每年的派现金额过程
在挑选公募REITs时，我们其实更应该关注基础设施项目的基本面情况、行业环境等因素。例如，考察底层基础项目的盈利能力、收入稳定性等，以及行业的未来发展趋势、竞争格局等，判断未来的净现金流分派率是否稳定、可持续，从而帮助我们做出更好的投资判断。
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