兴麟系“过吸致死”_财经频道

VOL 98

2014年9月16日

“兴麟系”业务进入辽宁、陕西、河北、甘肃等9省区超过100个城市，门店数量超过2000家，对外更自诩为“中国房地产经纪机构总部”。在公司某高管看来，集团的运营思路概括为“吸收首付款——转移资金开新店——吸收更多首付并退还欠款——再开新店”，美梦的最后一站是占领国内二手房市场进而转向正轨……然而，崩盘的局面最终上演。
　　谁在助推“兴麟系”？是纵横交错的政商关系，贪图便宜的客户心理，抑或有谋划的吸金计划？

一夜蒸发

9月3日，宁夏兴麟房地产营销策划有限公司在银川的120家门店突然全部关闭，总部人去楼空。几乎同一时间，宁夏石嘴山市、吴忠市、中卫市等地的兴麟房产也“一夜蒸发”。而与兴麟房产属同一法人的德邦房产也全部人员消失。不仅在宁夏，从8月底起，辽宁、吉林、陕西、内蒙古、河南、河北、云南、甘肃等多地，以吴秉麟为法人代表的“兴麟系”房产中介公司相继倒闭。
　　据业内人士透露，“兴麟系”房产中介公司在发展过程中不满足于赚取正常的中介费，而是将业务分成“正常中介业务”和“非正常业务”两大类，后者以违规收取购房款为手段制造了多起资金欺诈骗局。[点击详细]

据知情人士描述，吴秉麟起初经营不善，几乎支撑不下去时发现商机：小产权、村证房和没房本的房源，价格便宜却不能贷款交易，如能帮购房者搞定这类房源贷款，购房人群肯定很多。以上述房源操作贷款的说辞，吴秉麟签下第一单，并要求先代收客户首付款，实际首付款很快花完。但房源难完成银行贷款，吴只能再签新合同并继续代收首付款填补旧的窟窿。
　　据了解，兴麟集团总部财务部每天最少时亦有400笔进账和出账交易，多的时候甚至达到上千笔。这些转账是各个城市收集的首付款每天汇到总部，总部再根据各地市场退钱或开新市场配置资金的工作在高负荷进行。[点击详细]

“玩火”的门道

为了维持这种拆东墙补西墙的运作模式，“兴麟系”选择了疯狂扩张。据《华晨商报》报道，从各地“兴麟系”公司注册年份及数量看，2014年7月最多，为11个，其中山东4个、河北3个、河南2个、辽宁1个、甘肃1个；2013年7月8个；2014年3月6个……
　　今年9月10日，以兴麟公司股东、总经理刘爱平的名义发信提到，公司资金断链皆因吴秉麟本人的鲁莽、冒进，使公司近一年呈“大跃进”式的发展……导致公司资金匮乏，促使公司目前新店已开，旧账难还的局面发生，使得今天的兴麟再也无法正面全国百姓。[点击详细]

内藏各种猫腻

高提成激起“畸形”服务

延期办理或者不能办理过户，客户自然会追讨资金。据兴麟员工爆料，每位员工入职前，必须掌握多种消除客户异议的技巧，包括对于一些不合理的问题，怎么给予合理的解释。另外，“兴麟系”的提成也远高于同行。据了解，回款额3万元以下提成20%，3万~5万元提成30%，5万元以上提成35%，这是当地中介行业无法比拟的高提成。“兴麟系”的一些员工，明知很多房屋交易不了，为了拿到高额提成，就把自家的房子挂到店里卖。[点击详细]

政商外务潜规则

保证全国庞大的“兴麟系”运转起来，最关键的问题是如何处理客户投诉。集团每月给城市公司核心领导支出外务费，和政府有关部门开展外务关系。一位接近“兴麟系”外务部的人士表示，确实存在这样以维护有关部门关系的工作。
　　外务费用有严苛的报销标准。知情人士举例说，外务关系主要是和房管局、派出所、工商局、公安局等打交道，吃饭送礼。公司要求要有发票，留下菜单，前期更要找人偷偷为饭局拍照，把请客送礼的对象拍下来，同其头衔、电话等信息报给总部才给报销。[点击详细]

兴麟房产主要依靠“省中介费”、“省手续”等诱饵一步步引购房者进入陷阱，而看似简单的骗术却骗过了全国购房者的眼睛。陕西省房地产研究会会长王圣学认为，之所以会有上千户家庭上当受骗，是因为目前的房产中介市场存在监管空白，“职能部门没有明确中介机构交易程序及收取管理费用细则，消费者辨别困难”。[点击详细]

无专用交易账户埋雷

按照2011年出台的《房地产经纪管理办法》规定,房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的,应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。
　　按照这一规定,购房者的资金其实很难被中介机构侵吞。但记者发现,很多地方并没有建立相应的专用账户,如银川市目前仍没有一家房产中介机构建立专用账户,这也为兴麟公司事件集中爆发埋下了定时炸弹。[点击详细]

VOL 98

购房者亟需提高“免疫力”