读报2021| 万科:“止跌企稳 稳中提升” 争取明年交出满意答卷-新华网
新华网 > > 正文
2022 04/01 11:43:57
来源:新华网

读报2021| 万科:“止跌企稳 稳中提升” 争取明年交出满意答卷

字体:

新华网北京4月1日电(聂静)3月31日,万科正式发布2021年全年业绩公告。

公告显示,万科实现营业收入4528亿元,毛利率21.8%,同比下降7.4 个百分点,归属于上市公司股东净利润同比下降45.7%至225.2亿元,销售面积 3807.8 万平方米,销售金额 6277.8 亿元,分别下降18.4%和10.8%。

2021营业收入4528亿 净利润同比下降45.7%

报告期内,万科实现营业收入4528亿元,同比增长8.0%;归属于上市公司股东的净利润225.2亿元,同比下降45.7%。这是自万科上市31年来,继1995年、2008年后,第三次出现净利润下滑。

对此,万科董事会主席郁亮表示,面对这样一份成绩单,完全能够体会股东的失望、困惑以及由此产生的质疑、批评,向52万名万科股东表示诚挚的歉意。

对于净利润下滑的原因,郁亮披露,首先是管理方面造成了离散度大的问题,万科过去一直是充分授权、分布式的机制,这在行业快速增长时期,有利于迅速抓住市场机会。但随着竞争越来越激烈,大型复杂项目越来越多,有单一公司和单一区域,不具备完整能力,会表现出参差不齐和离散度大的问题,拉低整体表现;其次是业务方面,多赛道同时探索所付出的成本,比预想更大,对过往业绩产生影响。2014年,万科开始进行转型探索时,尝试的赛道比较多,以万科的规模体量,只有一两条赛道,可能不足以支持可持续发展。但多赛道同时探索所面临的难度和付出的成本,远远超出了最初的预估,过去开发业务增长速度快,承担了有关成本,但市场环境变化之后,这些学费对业绩的影响就显露了出来。

从财务层面上看,净利润下降主要源于毛利率下降。公告显示,万科整体毛利率21.8%,同比下降7.4个百分点。扣除营业税金及附加后的整体毛利率,从2020年的22.8%下降至17.2%,对应毛利总额同比减少176亿元;同时,受按权益法确认的投资收益及股权转让相关收益减少影响,2021年投资收益下降69亿元;此外,去年下半年尤其进入四季度以来,按照审慎原则,万科对部分项目、个别股权投资等进行减值,合计减少归属上市公司股东的净利润约26亿元。

2022年力争实现“止跌企稳 稳中提升”

“止跌企稳 稳中提升”是万科2022年的工作任务。“这八个字里面有两个稳字,稳是我们止跌成功的标志,稳也是我们回升的基础,我们有信心与底气能够完成任务。”郁亮说。

郁亮在万科年报业绩会上表示,随着有利于市场稳定的政策措施在不断出台,房地产行业将回归常态、回归理性,过高、过低的利润率都不可持续,行业收益水平最终会向社会平均水平回归,这是万科实现“止跌企稳,稳中提升”的政策基础。

其次,房地产是规模超十万亿的巨大市场,常做常有、常做常新。他认为,房地产市场仍然是规模巨大的单一产品市场,房地产开发依然是重要的经济活动,也是万科现在和未来的主要业务;同时,伴随城市发展,由增量市场向存量市场转变,人们的工作生活场景越来越多样化,对不动产的内容和服务不断有新的需求,万科以开发、经营、服务并重为核心,做了比较充分的布局和准备,形成了有自身特点的不动产综合发展能力,这是万科实现“止跌企稳,稳中提升”的行业基础。

第三,万科开发业务将继续保持在行业第一阵营,对开发业务进行集中管控和统筹管理,继续坚持高质量投资,当下企业的储备资源可支撑未来2-3年发展需要,尤其是万科去年已售未结合同金额累计超过7100亿元,对万科的业绩形成有力支撑。

第四,万科的经营、服务类业务增速快、营运净收入(NOI)率势头好,正在逐步形成新的利润蓄水池。以REITs为代表的不动产长期股权投资,为经营、服务业务提供了很好的增值变现出路。

最后,万科长期的稳健经营和领先行业的信用是“止跌企稳,稳中提升”的坚实基础。

“任何计划和目标,都需要靠人去干,一切事在人为。万科已取消集团合伙人层级,所有人都要下沉到前线。”郁亮说。

坚持谨慎投资 财务状况稳健

公告显示,面对市场波动,万科保持了安全、健康的财务状况。信用评级行业领先,“三道红线”指标符合“绿档”要求。净负债率 29.7%,长期处于行业低位。有息负债总额平稳且结构优化:有息负债总额2659.6 亿元,同比增长 2.9%,其中长期负债占比提高至 78%。报告期末,万科货币资金 1493.5 亿元,对于短期债务的覆盖倍数为 2.5 倍,较 2020 年末提升约 0.2 倍。本集团连续 13 年保持经营性现金流净额为正。截至年末,万科存量融资的综合融资成本为 4.11%。

一直以来,万科贯彻落实审慎的财务政策,谨慎投资。“未来还是会坚持按成本法来记账。”万科执行副总裁、财务负责人韩慧华说,万科的工作原则叫追求有现金流的利润,所以我们特别在意的是利润是不是有现金流支撑。

发布年报的同时,万科公布了2021年度分红派息方案,即在未来三个月内开展20亿-25亿元回购,同时拟每10股派送人民币9.70元(含税)现金股息,合计派现112.77亿元,占公司2021年净利润比例为50.06%,不送红股,不以公积金转增股本。

对此,万科董秘朱旭回应表示,今年董事会把分红比例特别提高到了50%,之前一直是35%,主要的考虑也是因为今年权益净利润下降了45%。

“未来公司会把股息分红的比例稳定在35%-40%之间。”

非开发业务形成新的利润蓄水池

郁亮指出,目前万科为探索经营服务类业务所交的学费基本付完,经营、服务类业务增速快、营运净收入(NOI)率势头好,正在逐步形成新的利润蓄水池。

数据显示,2021年万物云收入首次超过200亿元,同比增长32.1%。这块业务已从传统住宅服务单一驱动,扩展到社区、商企和城市空间服务“三驾马车”协同驱动,并形成了极强的外部竞争力。去年万物云新增合约面积中外拓业务占比超七成,其中商业、写字楼服务领域外拓楼盘占比近八成。

据万物云CEO朱保全介绍,日前,万科分拆万物云境外上市已获得中国证监会受理。
物流仓储抓住国家基础设施升级机遇,旗下万纬物流近三年收入复合增速52%,其中2021年收入32亿元,同比增长69%,稳定期项目NOI率达到6.5%。目前,万纬物流管理可租赁面积1,136万平方米,其中冷链仓储138万平方米。

长租公寓方面,万科泊寓近三年收入复合增速为40%,其中2021年收入同比增长14%,NOI 5.25亿元,同比增长193%。截至去年底,泊寓开业15.95万间,全年平均出租率95%。
在运营管理方面,印力近五年收入复合增速为20%,其中2021年收入同比增长24%,NOI(营运净收入 )同比增长17%。

“每次下滑背后都暴露出过去发展中累积的短板问题,提醒万科必须始终对市场保持敬畏之心,正视问题、对症下药、快速行动,期待明年给大家交上合格的答卷。”郁亮说。

【纠错】 【责任编辑:高方圆】