12月24日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会、中国人民银行北京市分行、北京住房公积金管理中心发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（以下简称《通知》），更好地满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。本次政策直接扩大了购房群体规模，有利于促进非京籍和多孩家庭购房需求释放。

  非京籍、多子女家庭限购放松

  《通知》明确进一步优化调整住房限购政策。一是放宽非京籍家庭购房条件。将非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限，由现行的“3年”调减为“2年”；购买五环外商品住房的，由现行的“2年”调减为“1年”。二是支持多子女家庭住房需求。二孩及以上的多子女家庭，可在五环内多购买一套商品住房，即京籍多子女家庭，可在五环内购买3套商品住房；在京连续2年缴纳社保或个税的非京籍多子女家庭，可在五环内购买2套商品住房。

  58安居客研究院院长张波对记者表示，本次新政对非京籍新市民与多子女改善家庭的限购进行了优化，精准匹配了北京当前的需求结构。当下北京房地产市场已呈现二手房刚需主导、新房改善型提升的特征，市场去化难度增大。从安居客线上数据来看，11月二手房挂牌时长96.73天，同比增长25%。新政通过降低准入门槛有望直接释放这两类核心需求，带动成交节奏加快。张波预计，北京五环外非京籍二手房带看量将会明显增加，置换需求也将同步提升。

  本次新政明确可在五环内多购买一套商品住房，则是匹配了多子女家庭置换的诉求。叠加此前对多子女家庭公积金额度上浮的优惠，形成政策组合拳，有望提升改善意愿。张波认为，这一政策预计可带动北京五环内改善型、面积在120—140平方米的户型成交占比提升。

  不再区分首套、二套商贷利率

  《通知》指出，进一步优化个人住房信贷政策，银行业金融机构根据北京地区市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。关于住房贷款相关业务，可向经办银行具体咨询。

  《通知》要求，加大公积金支持住房消费力度，调整二套住房公积金贷款最低首付比例，对借款申请人（含共同申请人）使用公积金个人住房贷款购买二套住房的，最低首付款比例由不低于30%调整为不低于25%。

  当前北京首套房商贷利率约为3.05%，五环内二套房商贷利率约为3.45%，五环外二套房商贷利率约为3.25%，本次政策实施后，首套、二套房贷利率将保持一致。“上海、深圳在今年8—9月已经出台此类政策，具体利率是多少，由银行根据利率定价机制安排，总体上降低了二套房贷利率。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示。

  张波分析认为，此次政策在金融端的两大调整直接利好北京市场改善型需求，可以有效降低改善型购房的利率成本，激活“卖旧买新”的需求。在允许银行根据客户风险灵活定价后，预计超过一半的改善型客户有望获得接近首套房的利率水平。二套房公积金贷款首付比例从不低于30%降至25%，有效配合了商贷利率的调整，预计会进一步带动北京公积金贷款申请量和组合贷占比提升，进一步降低综合购房成本。

  近期，有关部门多次强调要“深化住房公积金制度改革”，公积金政策有望成为未来支持住房需求的重要举措之一。业内人士认为，未来北京的公积金政策在降低首付比例、扩大公积金使用范围、优化公积金提取次数等方面仍具备进一步优化空间。

  限制性措施将进一步清理

  《通知》还提出，为进一步优化营商环境，提升房地产投资效率，调整招拍挂拿地的房地产开发项目立项方式，由市区分级核准调整为区级备案。

  张波认为，此举一方面是行政流程优化，另一方面则解决了北京新房市场优质房源供给不足的问题。从安居客线上的数据来看，2025年11月北京二手房挂牌量7.33万套，但“近地铁、带优质配套”的优质房源仅占挂牌量的29%。同时，由于房企拿地后立项审批周期长，部分板块项目入市延迟。新政后，区级备案会将审批周期明显缩短，房企可以更快地启动规划建设，房企也会更有开发“好房子”类产品的动力，契合住房高质量发展的导向。

  中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，“十五五”规划建议指出“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”，近期全国住房城乡建设工作会议也强调“城市政府要用足用好房地产调控自主权，适时调整优化房地产政策，支持居民刚性和改善性住房需求”，在清理住房消费不合理限制性措施的要求下，北京已经迈出重要一步。在市场供求关系已经发生重大变化的背景下，未来北京应该进一步清理限制性政策，支持刚性和改善性住房需求释放，在稳定房地产市场中积极发挥大城市带动效应，预计上海、深圳等城市也可能出台限制性政策优化措施。（记者 孙蔚）